L’hiver 2025 marque un tournant décisif pour les retraités français propriétaires de biens immobiliers à l’étranger. Une maison en Espagne, un appartement au Portugal ou un terrain en Italie peuvent désormais compromettre l’accès aux aides sociales. Les administrations durcissent leurs contrôles et la transparence fiscale internationale progresse à grands pas.
Un contrôle renforcé des patrimoines étrangers
Les caisses d’allocations familiales et les organismes de retraite intensifient la surveillance des biens immobiliers détenus hors de France. La coopération fiscale européenne transforme radicalement la donne. Un bien situé au-delà des frontières entre désormais dans les calculs comme s’il se trouvait sur le territoire national.
Les formulaires officiels affichent désormais explicitement la mention « biens en France ou à l’étranger ». Cette évolution traduit une volonté claire des pouvoirs publics de traquer les patrimoines dissimulés. Les échanges automatiques d’informations entre pays européens fonctionnent à plein régime depuis 2024.
Le 4 décembre 2025, vingt-six pays dont la France ont signé un accord historique. L’OCDE coordonne désormais l’échange automatique de renseignements sur les biens immobiliers détenus à l’étranger. Les premiers transferts d’informations interviendront entre 2029 et 2030, mais les administrations anticipent déjà cette échéance.
ASPA et ASI sous haute surveillance
L’Allocation de Solidarité aux Personnes Âgées garantit en 2025 un revenu mensuel de 1 034,28 euros pour une personne seule et 1 605,73 euros pour un couple. Ces montants restent soumis à des plafonds de ressources stricts : 12 411,44 euros annuels pour une personne seule, 19 268,80 euros pour un couple.
Les biens immobiliers situés à l’étranger pèsent lourdement dans ces calculs. L’administration applique deux méthodes selon la situation. Pour un bien loué, les loyers nets perçus s’ajoutent directement aux ressources déclarées. Pour un bien non loué, résidence secondaire ou terrain inutilisé, l’administration calcule un revenu fictif correspondant à trois pour cent de la valeur estimée annuellement.
Cette règle du forfait de 3 % transforme la simple possession en charge invisible. Un couple possédant un bien évalué à 200 000 euros voit ses ressources augmenter de 6 000 euros par an, soit 500 euros mensuels. Ce montant suffit souvent à franchir les plafonds et perdre l’aide intégrale. Certains retraités perdent ainsi jusqu’à 1 000 euros d’allocations mensuelles.
Les aides au logement également concernées
La CAF applique les mêmes principes rigoureux pour les aides au logement. Les biens immobiliers situés à l’étranger entrent dans le calcul du patrimoine global. Lorsque celui-ci dépasse 30 000 euros, un revenu forfaitaire vient majorer les ressources prises en compte.
Cette règle touche particulièrement les jeunes retraités locataires possédant un bien hérité ou acquis dans leur pays d’origine. Les allocations logement diminuent proportionnellement, creusant davantage les budgets déjà contraints.
Les nouveaux contrôles s’appuient sur des recoupements automatisés entre administrations. La CAF croise désormais ses données avec celles de la Direction générale des finances publiques. Plus de 31,5 millions de contrôles ont été réalisés en 2024, touchant 6,4 millions d’allocataires.
Une fraude sociale en augmentation
Les chiffres parlent d’eux-mêmes. En 2024, la CAF a détecté 450 millions d’euros de fraude, soit une hausse de vingt pour cent par rapport à 2023. Nicolas Grivel, directeur général de la Caisse nationale, attribue cette progression à l’amélioration des capacités de détection plutôt qu’à une augmentation réelle des comportements frauduleux.
La fraude aux prestations familiales représente désormais près de trois pour cent des montants versés annuellement, sur un total de cent milliards d’euros de prestations. Les autorités observent une professionnalisation inquiétante des pratiques, avec l’émergence de réseaux organisés opérant parfois depuis l’étranger.
Deux types de fraudes progressent particulièrement : la fraude à la résidence d’allocataires ne déclarant pas avoir quitté le territoire plus de neuf mois, et la dissimulation de revenus fonciers par des bénéficiaires du RSA ou de la prime d’activité.
Nouvelles conditions de résidence
Depuis le premier janvier 2025, l’accès aux prestations familiales exige une présence de neuf mois sur le territoire français, contre six mois auparavant. Cette mesure vise à limiter les abus tout en compliquant la situation des retraités partagés entre la France et leur pays d’origine.
L’ASPA impose désormais également cette condition de résidence de neuf mois minimum. Cette règle concerne uniquement les minima sociaux, les pensions de retraite acquises restant versées sans condition de présence sur le territoire.
La distinction entre droits acquis et aides sociales devient cruciale. Les pensions de base et complémentaires constituent des droits issus des cotisations versées pendant la carrière professionnelle. Elles restent intégralement versées quel que soit le lieu de résidence. Seul le certificat de vie annuel demeure obligatoire.
Régularisation et anticipation
Face à ces évolutions, la régularisation spontanée devient une nécessité pour éviter les sanctions. L’administration fiscale peut remonter sur trois ans en cas de démarche volontaire, contre dix ans en cas de contrôle révélant une fraude caractérisée.
Les pénalités pour non-déclaration s’alourdissent. Depuis janvier 2024, une majoration forfaitaire de dix pour cent s’applique automatiquement sur toute somme frauduleusement perçue. Les cas de mauvaise foi caractérisée exposent à des poursuites judiciaires.
Entre 2020 et 2024, plus de 53 000 redressements fiscaux ont été engagés pour des biens immobiliers à l’étranger non déclarés. Le montant moyen atteint 34 700 euros par dossier. Ces statistiques témoignent de l’intensification des contrôles.
Stratégies légales pour préserver vos droits
Plusieurs options permettent d’anticiper légalement ces nouvelles contraintes. L’évaluation régulière des biens constitue la première précaution. Les valeurs immobilières fluctuent considérablement selon les pays et les périodes. Une estimation actualisée évite les mauvaises surprises lors des contrôles.
La donation anticipée représente une solution adoptée par certaines familles. Transmettre un bien inutilisé aux descendants avant de solliciter des aides sociales préserve les droits tout en organisant la succession. Cette stratégie nécessite toutefois d’anticiper les délais de carence prévus par la réglementation.
La vente reste envisageable pour les propriétaires attachés prioritairement à leurs aides sociales plutôt qu’à leur patrimoine immobilier. Cette décision doit s’inscrire dans une réflexion patrimoniale globale, tenant compte des besoins futurs et des projets familiaux.
Transparence internationale accélérée
L’accord de l’OCDE signé en décembre 2025 constitue une révolution. Les registres fonciers et les bases fiscales des pays participants échangeront automatiquement leurs données. Chaque bien immobilier fera l’objet d’une transmission régulière d’informations : localisation, identité du propriétaire, revenus locatifs éventuels, transactions de vente.
Les biens immobiliers à l’étranger représentaient le dernier refuge d’opacité fiscale. Cette situation prendra fin progressivement. Les administrations françaises recevront automatiquement les données concernant les propriétés détenues par leurs résidents fiscaux en Espagne, Italie, Portugal, Allemagne ou Royaume-Uni.
Obligations déclaratives immédiates
L’attente de la mise en œuvre complète des échanges automatiques ne dispense aucunement des obligations actuelles. L’administration fiscale française exige dès maintenant la déclaration exhaustive de tous les biens détenus à l’étranger.
Les formulaires de demande d’ASPA, d’ASI ou d’aides au logement comportent des cases spécifiques pour ces déclarations. L’omission volontaire constitue une fraude caractérisée exposant à des sanctions lourdes. Les contrôles croisent systématiquement les informations disponibles.
Voir aussi: Retraités abandonnés, la pauvreté gagne du terrain en Europe
La directive européenne DAC 7 renforce également la transparence. Depuis 2025, les plateformes de location type Airbnb ou Booking transmettent automatiquement aux autorités fiscales les données concernant les revenus locatifs de leurs utilisateurs, y compris pour les biens situés à l’étranger.
Pour conclure, l’année 2026 va marquer un basculement définitif vers la transparence patrimoniale totale. Les retraités avisés devront anticiper ces évolutions plutôt que de les subir. La régularisation spontanée offre encore des conditions avantageuses. Dans quelques années, cette fenêtre d’opportunité se sera refermée définitivement.
